Когда мы говорим слово «реновация», прежде всего мы должны понять: для чего она нужна? Что в ней ценного для развития городской среды? Что от этого выигрывает город? Что от этого выигрывают люди? Какие механизмы ложатся в основу этого процесса? В последнее время я часто вижу, как это слово очень быстро подхватывают на флаг и начинают его употреблять, немножко лишив его первоначального смысла.
Что же такое реновация?
Реновация — это не просто новое строительство в городе. В этом процессе переплетаются несколько моментов. С одной стороны, реновация — это, конечно, новые возможности для девелопмента с точки зрения развития бизнеса. Но это не главное. Все-таки в первую очередь реновация — это новые возможности для развития городской среды внутри уже существующей городской ткани.
Во-первых, должно быть стратегически определено, где находятся реновируемые территории. Второй шаг — нужно определить правила игры, то есть условия проведения реновации, которые могут быть индивидуальными для каждой территории. Это должно быть определено стратегией пространственного развития Екатеринбурга. Кроме того, вполне возможно, территории под реновацию должны быть отдельно отмечены в генплане города и в документах территориального планирования, включая правила землепользования и застройки. Сейчас этого нет.
Реновационное развитие уже застроенных территорий для бизнеса — всегда тяжелая история. Потому что нужно решать вопросы с большим количеством собственников недвижимости, нужно решать вопросы с замещением старых объектов или с их реконструкцией, иногда это может быть сопряжено с наличием памятников архитектуры и их охранными зонами. Понятно, что это дороже по сравнению с новым строительством на свободной территории. Но если мы хотим говорить именно о реновации, а не о сносе старого и строительстве на том же месте нового, надо создавать механизмы, которые позволят с этими территориями эффективно работать.
К существующей застройке нужно относиться бережно
Не так давно в городе активно действовал механизм реконструкции застроенных территорий (РЗТ). Администрация выставляла на аукционы участки уже существующей городской застройки с целью их реконструкции, но действовал этот механизм, по-моему, достаточно варварски.
По сути никакой «реконструкции» или «реновации», конечно, не происходило
Просто выигравший аукцион застройщик получал право на фактический снос существующей городской застройки и строительство новых зданий, при этом параметры для этой новой застройки никак специально не ограничены исходя, например, из особенностей градостроительного или социального контекста этой территории. Строить можно по максимуму — столько же сколько и при строительстве в чистом поле. Но город — это не чистое поле. Это все-таки живой организм, это ткань, сшитая из определенных сюжетов и фрагментов, которые формируют целостную культурно-пространственную среду. Есть район застройки, которая пусть и не является памятником архитектуры, но представляет собой целостную городскую ткань, а в нее инкорпорируется совершенно чужеродная застройка.
Например, сталинская трех-, четырехэтажная застройка — хороший пример добротной застройки, формирующей вокруг себя аутентичную среду. Такие дома есть, например, в районе улиц Гагарина — Мира. Допустим, какое-то из этих зданий признают аварийным (хотя для меня в таких ситуациях это всегда спорный вопрос: действительно ли оно аварийное?), и девелопер планирует его снести, жителей расселить, а на этой территории построить 25-этажку или сразу три 25-этажки. В контексте окружающей застройки такие высотки, конечно, будут смотреться абсолютно чужеродно. Они абсолютно не будут вписываться в архитектурно-градостроительный ландшафт. Хорошо это для города или нет? В моем понимании это и есть варварство по отношению к городской среде. Поэтому, давая возможность застройщику развивать территорию, необходимо создать четкие правила.
Правила «правильной» реновации
Во-первых, во время реновации не должно происходить искажения архитектурного контекста. Во-вторых, надо всегда помнить, что город — это не просто место. Город — это в первую очередь люди, которые его населяют. Соответственно, люди являются носителями городского духа, городской культуры. И если большое количество населения, проживающее на определенной территории, вынуждено исходя из планов по реновации переехать на новое место, вымывается и понятие городского культурного контекста.
Можно привести простой пример. Нам очень нравится, когда находясь в старой доброй Европе, мы ощущаем дух места, дух времени. Видим, что на первых этажах зданий расположены магазинчики и рестораны, в которых работают столетиями работают представители одних и тех же семей. Это люди со своими особенностями, привычками, распорядком жизни, которые веками населяют эту территорию. И во время путешествий самым интересным для нас часто оказывается именно погружение в эту среду. Если мы хотим воспринимать наш город как такое же культурное пространство, наверное, мы должны обо всем этом думать.
Принимая решение о развитии территории, предполагая реновационное развитие, мы должны на нескольких уровнях прорабатывать механизмы, как будет проходить эта работа: с точки зрения архитектурно-градостроительной, с точки зрения урбанистической, с точки зрения социальной, с точки зрения экономической
Но у нас, к сожалению, очень часто все передавливает простая и сиюминутная экономическая целесообразность, когда вопрос решается очень просто: чтобы расселить трехэтажку и ее снести, сколько надо построить на ее месте квадратных метров? Застройщик считает, что 20 этажей, и никто его никак не ограничивает. Администрация продает территорию лотами и при этом не облагает инвестора никакими дополнительными условиями, которые требовали бы соблюдения прав и интересов людей, которые на этой территории проживают. Которые требовали бы сохранения определенного архитектурно-градостроительного контекста и памяти места. Это влечет к последствиям, которые, как мне кажется, являются для города травматичными.
Доходность и этажность
Таких примеров много. Допустим, проект «Екатерининского парка» в квартале улиц Свердлова, Азина, Мамина-Сибиряка, Шевченко. Сейчас вдоль улицы Свердлова выстроены пяти- и шестиэтажные сталинские дома. Когда-то эта улица была эталоном гостевого, лицевого маршрута города, а эти здания — очень качественные архитектурные объекты, которые являются памятниками, может быть, не архитектуры, но своего времени точно. И вот в этом квартале планируется 35-этажная застройка. Понятно, что она абсолютно девальвирует масштаб и задавливает эти объекты с точки зрения их дальнейшего восприятия в городском контексте.
Другой пример — снос заброшенного кинотеатра «Темп», здание которого было построено в стиле конструктивизма. Теперь на его месте планируется возвести жилье. Хотя этот кинотеатр не являлся памятником архитектуры, он связан с памятью места, с культурным контекстом территории и представляет средовую ценность.
Высотность и этажность нового жилищного строительства – одни из наиболее больных вопросов. Выстраивая механизмы реновации, администрации следовало бы создать различные высотные регламенты в разных частях города, чтобы не было такого хаотичного изменения городского ландшафта внутри города. Должны существовать определенные локации для высотного строительства. Например, есть у нас район Сити. Мы понимаем, что он будет развиваться как территория с высотной застройкой. Есть отдельные архитектурно-градостроительные узлы, в которых также целесообразно появление высотных архитектурных доминант. Но 30-ти этажные здания не могут просто так возникать в центре существующих жилых кварталов, что повсеместно у нас сейчас происходит.
Естественно, бизнесом движет экономика – он стремится к экономической эффективности и прибыльности проектов, смешно требовать от девелоперов какой-то абстрактной социальной ответственности при развитии города. Это уже как раз задача городской администрации — создать правила и условия игры, при которых возможен поиск баланса. Конечно, многое определяет высокая стоимость земли, но это тоже не безусловный аргумент.
Стоимость земли в крупных европейских городах намного больше, но жилая застройка в основном не превышает 10-12 этажей. Думаю, важнейшую роль играют градостроительные регламенты и параметры, заложенные в правилах землепользования и застройки – и этот инструмент находится в руках у администрации города. Если территория под застройку в соответствии с этими документами позволяет строительство на определенной территории зданий до 25 этажей, то и стоимость этой земли будет высокой. Если бы был установлен жесткий регламент, ограничивающий высотность, например, до 5 этажей, стоимость такого участка была бы другой. Считаю, что градостроительная политика не в последнюю очередь определяет параметры застройки и городской силуэт через влияние на капитализацию городской земли.
Как это устроено в Европе
Как устроен механизм развития застроенных территорий в европейских странах? Там зачастую мастер-девелопером выступает городская администрация. То есть сначала формируется единый проект застройки, в котором сбалансированны как общественные, так и жилые, и, если надо, производственные функции. Такой проект обычно предусматривает наличие жилья разного класса. Чтобы люди различных социальных категорий, в том числе не очень обеспеченные, могли продолжать жить на этой территории и после реновации. На этапе создания проект проходит общественные обсуждения. Когда проект сформирован, приглашаются девелоперские компании, которые уже выбирают, в какие из обозначенных объектов они готовы инвесторовать: в гостиницу, в строительство жилья или, может быть, торгового центра. При этом ответственность за девелопмент территории в любом случае ложится на администрацию.
Но пока администрация города не берет нас себя роль мастер-девелопера. Гораздо проще как будто бы делегировать этот вопрос бизнесу, строительным и девелоперским компаниям. Но быть социально ответственным — не задача бизнеса, это задача города.
Город небоскребов
К слову о московской реновации, в рамках которой объявили о сносе пятиэтажек. Тут есть несколько факторов. Москва достаточно давно начала захлебываться в развитии периферийных районов. Это уже начало приводить к транспортному коллапсу и к социальной напряженности. Давно стоит вопрос: надо ли Москве дальше прирастать спальными районами по периметру? Если нет, значит, надо искать ресурсы для развития внутри города. Сама по себе это хорошая мысль, потому что в конечном итоге реновация должна приводить к повышению качества городской среды. То есть к инвестированию денег в город, а не к размазываю ресурсов вокруг. Но как это будет происходить в реальности? Если вместо трехэтажного здания застройщик обычно хочет построить 20-этажку, то вместо пятиэтажного — минимум 40-этажку. В конечном итоге это приводит к тому, что Москва превратится в город небоскребов.
Само по себе это не плохо. Это плохо только в контексте того, что сейчас инфраструктура не рассчитана на город небоскребов
Но Москва много делает для исправления этой ситуации, например, развивает устойчивые систему городского транспорта – метро, городские электрички. Нужно понимать, что это все развивается не за счет ресурсов одной Москвы, а за счет всей России. Это инвестиции российского государства в Москву. К сожалению, другие города на такое рассчитывать не могут. Поэтому, когда мы рассуждаем о применении московских сценариев реновации к Екатеринбургу, сразу возникает вопрос: по карману ли нам город небоскребов?