«Сейчас при определении параметров застройки фактически не учитывают особенности городской среды»
— Какие главные нововведения заложены в проект генплана?
— Основная новелла — параметризация городской среды. В Екатеринбурге есть разные территории с разным ресурсом для развития. Это связано как с социальной и транспортной инфраструктурой, так и, например, с существующей плотностью застройки. В Москве, исходя из этих параметров, такая работа была проведена несколько лет назад.
— Можно подробнее, что такое параметризация?
— Генплан — это перспективное видение развития города, и он включает в себя различные функциональные зоны. Например, зона многоэтажной жилой застройки, зона общественно-деловой застройки, зона социальных объектов, спортивных объектов, промышленная, коммунальная зоны. Так вот, в предыдущей версии генплана от 2015 года и действующих правилах землепользования и застройки эти зоны внутри себя никак не дифференцированы. Например, неважно, расположена зона жилой застройки в историческом центре или на периферии, строить в ней можно с одинаковой плотностью и высотностью. Но ведь где-то уже сложилась городская инфраструктура, ходит общественный транспорт, построены школы и садики, а где-то это просто поле, к которому даже дороги пока нет.
Сейчас при определении параметров застройки фактически никак не учитывают особенности сложившейся городской среды — исторические, типологические и инфраструктурные. В новом генплане сделана попытка определить ресурс и потенциал территорий для нового строительства.
— Как сейчас распределены роли между застройщиками и мэрией в существующем генплане?
— Любой генплан — помимо того, что это документ территориального планирования — это публичные обязательства города перед жителями. Генплан должен быть общедоступным документом, прочитав который, любой житель города может понять, какие планы по развитию власти собираются реализовывать. И резонно возникает вопрос: как же город собирается выполнять все заложенные в действующем генплане обязательства? Муниципалитет фактически должен соинвестировать бюджетные средства в развитие территорий под застройку. Девелопер ведет коммерческую деятельность: покупает землю, предназначенную, например, для многоэтажной жилой застройки, возводит квадратные метры и продает. А обеспечение жителей новых квартир всеми социальными благами, транспортной и инженерной инфраструктурой — это обязательства муниципалитета.
— Насколько жестко новые параметры прописаны в проекте генплана?
— Проект нового генплана — это только первый шаг. В нем введены так называемые зоны стабилизации. Это касается территорий, которые отведены генпланом под будущее развитие. Прежде всего речь, конечно, идет о строительстве жилья — это сейчас основной коммерческий продукт на рынке недвижимости. Весь город, согласно документу, разбит на планировочные районы. Не путайте с административными городскими районами.
— В чем разница?
— Мы говорим сейчас о схеме городских территорий, которые представляют собой планировочно обособленные законченные элементы. Например, разделенные магистральными дорогами, которые естественным образом ограничивают доступность этих территорий для жителей в рамках пешеходных связей. Так вот город разделен на 57 таких планировочных элементов, и для каждой такой территории подсчитан ее потенциал для дополнительной застройки.
Фото: Яромир Романов / Znak.com
— Учитывается существующая инфраструктура?
— Существующая инфраструктура — это первый слой. Второй момент связан с тем, какие бюджетные программы по развитию инфраструктуры сейчас существуют, на каких территориях предполагается их реализовывать в первую очередь, а где — нет. Это все важно учитывать, чтобы обеспечить людям нормальный уровень жизни.
Исходя из этой логики, определены зоны стабилизации — территории, где можно будет реализовывать строительные проекты, но не раньше определенного года, когда будут направлены новые инвестиции в инфраструктуру.
Это, конечно, является камнем раздора между девелоперами и муниципальной властью, потому что эти территории стабилизации зачастую уже являются чьей-то собственностью. То есть они уже капитализированы, для застройщика это тот актив, который он хочет как можно скорее запустить в оборот.
— Можешь привести пример?
— Таких территорий очень много. Это и площадки в центре, и на периферии, где реализуются проекты комплексного освоения территорий. Например, в одном из удаленных городских районов планируется построить большое количество жилья, а нормальной улично-дорожной сети там нет. В логике нового генплана часть территорий может быть определена как первичная к застройке, часть — как вторичная, с отсрочкой на несколько лет, когда у муниципалитета появится возможность инвестировать в инфраструктуру. По большому счету всем понятно, что с учетом сложившейся экономической ситуации объективно сейчас невозможно реализовывать строительные проекты на миллионы квадратных метров.
Но, на мой взгляд, есть и еще одна серьезная причина недовольства проектом нового генплана со стороны строительного бизнеса. Не секрет, что земля — это товар, и он активно перепродается на вторичном рынке с учетом того потенциала, который можно там реализовать. Многих волнует не только возможность реального физического строительства, но и то, что земля сама по себе может потерять в цене.
То есть если город четко зафиксировал в генплане, что он не собирается до определенного года развивать территорию, то собственники уже не смогут продать эту землю за те деньги, за которые они ее купили.
В таком случае пассивно владеть землей будет уже неинтересно, а товаром она станет менее ликвидным.
— Получается, эта ситуация касается всех крупных застройщиков Екатеринбурга?
— Да, это касается абсолютно всех, хотя, конечно, застройщики находятся немного в разной ситуации с точки зрения активов.
«Застраивая город дешевым эконом-жильем, мы хотим поднять качество жизни?»
— А как эта ситуация коснется жителей города?
— Ситуация интересная. Сейчас на федеральном уровне для каждого региона устанавливаются свои нормы по объему строительства жилья. Но надо ответить на вопрос: насколько существующие параметры (в год в Екатеринбурге вводится около 1 млн квадратных метров жилья — прим. Znak.com) отражают реальные потребности горожан? Мы видим, как появляются целые кварталы с большим количеством крошечных квартир-студий эконом-класса. Но кто их покупает? Жители города или, например, люди, приехавшие из небольших городов, у которых нет финансовой возможности покупать большие квартиры. Занимаясь в администрации города стратегией пространственного развития Екатеринбурга, мы пытались ответить на вопрос, каким хочет быть Екатеринбург. Он хочет быть городом с высоким качеством жизни, городом с высоким уровнем социального капитала, городом для успешных и живущих в достатке?
Если город ставит такую цель, город не заинтересован в приросте большого количества не инвестиционно способного населения.
Это система двоичного действия. Какой продукт на рынке недвижимости воспроизводит город, такое население он и получает. Если мы публично говорим об улучшении качества жизни, нужно понять, как мы это делаем? Застраивая город дешевым эконом-жильем, мы хотим поднять качество жизни? Это абсолютно противоположные постановки задач и способы достижения целей. Может быть, пора задуматься о переходе от количества жилья к качеству?
— То есть ограничения помогут сделать жизнь горожан комфортнее?
— Это могла бы быть нормальная оздоравливающая диета для города. С другой стороны, тут же можно услышать контраргумент про то, что строительный рынок — это фактор роста городской экономики. Это неоднозначный вопрос. Конечно, останавливать городское развитие нецелесообразно, да и, наверное, невозможно. Но думать об оптимизации параметров застройки необходимо.
— Какая практика сложилась в европейских городах?
— В европейских городах как правило очень высокий уровень дифференциации и параметризации городской среды. То есть там как раз работает логика максимальной индивидуализации подходов к различным участкам с точки зрения их различных возможностей, их инфраструктурного и инвестиционного потенциала. Тот же вопрос с плотностью застройки не дается на откуп застройщикам. Париж в свое время ограничил свое муниципальное развитие территориально. Новые периферийные районы существуют в рамках агломерации, но не входят в границы муниципалитета. И это нормальный процесс.
Если город ставит такую цель, город не заинтересован в приросте большого количества не инвестиционно способного населения.
Екатеринбургу пока далеко до масштабов Парижа или Москвы, где этот вопрос тоже стоит достаточно остро. Тем не менее, важно стремиться к равномерному развитию территории.
— Застройщики говорят, что все изменения должны обсуждаться с участниками рынка.
— Когда в 2015–2016 году мы разрабатывали стратегию пространственного развития Екатеринбурга, мы планировали последующую актуализацию генплана. Но, конечно, сам процесс разработки этого документа должен проходить через определенное количество процедур обсуждения. Здесь действительно важна вовлеченность участников рынка. Считаем мы застройку города благом или нет, тем не менее, это большой сектор городской экономики, и не считаться с ним невозможно. Важно выстроить процесс обсуждения генплана таким образом, чтобы это не носило характер декларативного принятия решений. Но в то же время в этом вопросе требуется последовательность и стойкость, учитывая общее количество перекрестных лоббистских интересов.